Сельхоз пай за 150 000 рублей

Гражданка К. признана банкротом. В рамках реализации её имущества финансовый управляющий выставил на продажу 1/40 доли в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения – участки, где собственников больше пяти.

В марте 2021 года в газетах вышли объявления о продаже. 2 июня 2021 года управляющий заключает договор купли-продажи с гражданином И. Цена – 150 000 рублей, деньги ушли в конкурсную массу, всё чин по чину. 24 июня право собственности И. регистрируют в ЕГРН.

Важная деталь:
🚨И. не был ни участником долевой собственности на этот участок, ни сельхозорганизацией или КФХ, которые эту землю обрабатывают.

То есть по закону № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ему в принципе нельзя было продавать долю напрямую – только через процедуру с преимущественным правом выкупа для тех, кто реально работает на земле.

М. – сосед по долевой собственности и арендатор этих же участков – идет в суд. Просит признать сделку ничтожной и вернуть долю в состав общей собственности.

Первая инстанция М. отказала:

банкротное законодательство разрешает продажу через публичное предложение, значит, всё законно.

Апелляция пошла дальше и заявила:

а у М. вообще нет охраняемого законом интереса оспаривать эту сделку.

Кассация поддержала.

Но не все так просто с делами земельными, а с сельскохозяйственными и подавно.

Банкротство должника не отменяет специальный порядок оборота сельхоздолей. Нормы закона № 127-ФЗ о реализации имущества гражданина не подменяют собой закон № 101-ФЗ – они работают вместе, а не вместо друг друга.

📍Регистратор обязан проверять законность сделки с землей сельхозназначения. Часть 2 статьи 47 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости требует документы, подтверждающие право на приобретение доли. У И. таких документов не было – он не относился ни к одной из категорий, которым закон разрешает покупать долю напрямую.

📍Право оспорить нарушение есть у любого участника долевой собственности. Не только у того, кому долю должны были предложить в первую очередь, а у любого из дольщиков – потому что нарушение спецпорядка затрагивает всех.

📍Отказ по одному иску не блокирует другой. Ранее М. уже пытался добиться перевода прав и обязанностей покупателя по этой же сделке – и получил отказ. Но это не то же самое требование, что иск о ничтожности. Один проигранный спор не лишает права заявить другой, основанный на иных нарушениях закона.

📍Закон защищает не абстрактный оборот, а тех, кто реально работает на земле. ВС отдельно сослался на определение КС РФ № 2789-О: спецрегулирование существует, чтобы дать преимущество лицам с опытом ведения сельского хозяйства на конкретном участке. М. годами обеспечивал использование этой земли – и это имеет значение.

Дело вернули на новое апелляционное рассмотрение.

Вывод такой: если в активах банкрота – сельхоз пай, финансовому управляющему мало сослаться на процедуру публичного предложения по 127-ФЗ. Нужно убедиться, что покупатель вообще вправе приобрести эту долю по правилам 101-ФЗ.

Определение ВС РФ № 32-КГ26-4-К1.