Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Основные отличия сделок при покупке квартиры у юридического и физического лица

Говоря об особенностях сделок с жильём, в рамках этой статьи мы не будем касаться покупки квартиры у застройщика. Это отдельная тема, которую мы полностью разберем в другом материале. Такие сделки подчиняются единым правилам покупки жилья на первичном рынке и не вызывают большого количества вопросов.

Мы разберем более сложные ситуации, когда покупаем недвижимость у юрлица, которое ранее приобрело его в хозяйственных или инвестиционных целях. Такой объект состоит на балансе предприятия, является его активом, и, следовательно, может быть продан.

Существует два принципиальных отличия при сделках с таким продавцом:

• Корпоративное решение.
  Если физическое лицо принимает решение о продаже полностью самостоятельно, то касательно юрлица возможны варианты, которые прописаны в Уставе компании. Это может быть, например, коллегиальное решение. Также в Уставе может быть прописано, кто именно вправе принимать участие в сделке.
• Особенности взаиморасчетов.
  Деньги за покупку передаются только безналичным путем и только на счет компании-продавца.

Продавцом имущества может быть либо юридическое лицо, либо инвестиционный фонд. Последний не может заключить сделку самостоятельно, и за него это делает управляющая компания. От лица такой компании может выступать как ее руководитель, так и сотрудник, имеющий на это доверенность.

Ключевые особенности сделок на первичном и вторичном рынках

Квартира может находится на балансе продавца на основании права требования или права собственности.

Правом требования может обладать как сам застройщик, так и его соинвесторы, которым он выделяет часть квартир. Нам принципиально важно знать, на каком основании соинвестор получил свои права распоряжаться недвижимостью.

Единственный приемлемый вариант для нас, если таким основанием служит Договор долевого участия. В этой ситуации право требования продавца зарегистрировано в Росреестре. Любые иные способы реализации квартир в новостройке (инвестиционный договор, вексель) - незаконные. 

Когда мы покупаем жилье на вторичном рынке, то говорим о сделке, в которой продавец располагает правом собственности на имущество. Этот факт обязательно заносится в Росреестр, и мы можем удостовериться, что юрлицо является собственником, просто взяв выписку из ЕГРН.

В любом случае необходимо будет изучить всю историю возникновения прав на объект недвижимости, чтобы избежать ненужных рисков, возникающих при любой покупке на вторичке. Дополнительно к этому нужно изучить документацию и о компании-продавце

Сделка осуществляется в виде стандартного Договора купли-продажи с юрлицом.

Основные риски покупателя

Риски при приобретении жилья существуют всегда, но когда речь идет о сделке с юридическим лицом, есть моменты, присущие именно им. Вот, что должно насторожить:

• Компании нет в госреестре юридических лиц.
• У компании нет зарегистрированного права на объект недвижимости.
• У лица, которое действует от имени компании, закончились документально подтвержденные полномочия или их нет вовсе.
• Продавец не может предоставить документы, которые подтвердят правомочность сделки согласно Уставу компании, например, согласие всех учредителей.

Без малейшего сомнения необходимо отказаться от сделки, если имеют место признаки противоправных действий, в том числе подложные документы и информация о финансовых махинациях в деятельности организации.

Это наиболее очевидные риски. На деле же их намного больше, и выявить их не всегда легко. Этими нюансами должен заниматься профильный юрист, без которого разобраться в подобных хитросплетениях весьма трудно, а порой и вовсе невозможно.

Как обезопасить себя

Мы уже рассказывали как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой, однако в случае ее покупки у юрлица необходимо будет проверить еще целый ряд бумаг:

• Выписку из ЕГРЮЛ, которая поможет проверить, что компания вообще существует как юридическое лицо.
• Учредительные документы и устав компании.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Договор долевого участия, если мы говорим о новостройке.

Кроме этого нужно выполнить и другие проверки, в том числе:

• на банкротство по базе ликвидируемых предприятий;
• по базе судебных приставов, чтобы снизить вероятность ситуации, когда на активы компании будет наложен арест;
• на права представителя юрлица совершать сделки.

При этом не стоит забывать и о прочих нюансах покупки квартиры, учитывая права третьих лиц, нахождение в залоге, перепланировку, задолженность по коммуналке, что актуально, когда квартира реализуется на вторичке.

Планируете приобрести квартиру у юридического лица в Кемерово? Мы вам поможем! В нашей компании вы получите консультацию юриста по недвижимости или сможете заказать полное сопровождение сделки.