Нужно ли платить аренду, если торговый центр закрыт?

Как известно, с 31.03.2020 г. по распоряжению губернатора в Кемеровской области приостановлена деятельность всех торговых центров. В связи с чем предприниматели в сфере розничной торговли столкнулись с множеством проблем и вопросов. 

Один из самых важных – освобождается ли арендатор от оплаты аренды, если арендодатель закрыл ТЦ по распоряжению властей?

Да. Если помещение нельзя использовать из-за прямого запрета госоргана, Вы, как арендатор, вправе не оплачивать аренду.

Дело в том, что исполнение Вами, как арендатором, обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в ваше владение и пользование (ст. 328, ст. 614 ГК РФ).

Если у арендатора нет возможности использовать арендованное имущество по независящим от него причинам, это однозначно является основанием для освобождения от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Получается, что арендодатель по независящим от вас обстоятельствам не осуществил встречное предоставление, вследствие чего потерял право на получение арендной платы.

Эта позиция подтверждена судами:

• Верховным судом РФ (п. 4 Обзора судебной практики № 2 за 2015 год);
• Постановление Президиума ВАС от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011;
• Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2019 N 309-ЭС19-26223 по делу № А50-32634/2018.

Однако стоит отметить, что закрыть ТЦ власти могут по разным причинам.

Например, из-за нарушения собственником ТЦ пожарной безопасности. В этом случае арендатор вправе не только не платить аренду, но и взыскать с арендодателя неустойку и убытки, в частности, упущенную выгоду (ту выручку, которую арендатор не получил из-за закрытия ТЦ по вине арендодателя).

А вот если торговый центр закрыли из-за угрозы распространения инфекции, как сейчас, то арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения. То есть он не платит неустойку, не возмещает убытки. Иные последствия могут быть прописаны в договоре.

Все указанное выше особенно актуально для арендатора, который намерен дождаться окончания карантина и продолжить торговлю в ТЦ.

Арендатор, который не заинтересован продолжать арендные отношения вправе их прекратить (в дополнение к приостановке начисления аренды).

Закон устанавливает следующие основания для расторжения договора:

• изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
• прекращение обязательства невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ);
• прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти (ст. 417 ГК РФ).

Таким образом, арендатор вправе решить продолжать арендовать торговую площадь и приступить к переговорам с собственником ТЦ о приостановке начисления арендной платы или вовсе прекратить арендные отношения.