Квартира в новом строящемся доме — мечта многих и многих россиян. Красочные рекламные проспекты, на которых мы видим красивые жилищные комплексы, вызывают у потенциального покупателя поток эмоций. И вот, он уже готов приобрести квартиру, не обращая внимания на риски. А какие могут быть риски при покупке квартиры в новостройке? Ведь это не “вторичка”, где таковых существует тьма. Так рассуждает покупатель, забывая о том, что покупка в строящемся доме, это не покупка в привычном понимании слова. Это, в первую очередь, инвестиции, а каждый инвестиционный проект имеет свои риски. В нашем случае их по большему счету два: несбывшиеся ожидания и банкротство застройщика.
Несбывшиеся ожидания, или как застройщик может ввести в заблуждение
Есть большая группа рисков, которые связаны с тем, что застройщик не выполняет свои обязательства перед покупателем. Точнее, с точки зрения закона выполняет, но делает это так, что покупатель получает не то, на что он рассчитывал. Вот некоторые примеры таких ситуаций.
Фактическая и проектная площадь
Площадь полученной квартиры может отличаться от проектной в ту или иную сторону, но радости дольщику это не доставит. Если фактическая площадь оказалась больше, то ему предстоит доплатить за лишние квадраты, а это в Кемерово может оказаться достаточно приличной суммой.
Если же покупатель не досчитался обещанных квадратных метров, то компенсацию за это может и не получить. В условиях Договора вполне может фигурировать оправдывающая этот факт формулировка "допустимые отклонения" или что-то подобное.
Недобросовестная реклама
Тут все понятно. Рекламодатель рассказал, как здорово и уютно будет в новом жилом комплексе, а на деле оказалось, что все совсем не так или не совсем так, как преподносилось. Утопающий в зелени двор оказался невзрачными клумбами, игровой комплекс — парой недорогих качелей, а просторная парковка — небольшой площадкой на несколько машиномест.
Важно понять, какой бы привлекательной не была реклама, если в Договоре долевого участия не прописаны все предлагаемые ей удобства, потребовать их с застройщика покупателю будет крайне сложно. Он выполнил свою часть договора, а в нем роскошный фасад и сады не фигурировали.
Срок передачи квартиры
Обратите внимание, что застройщик несет ответственность только за несвоевременную передачу квартиры, а это совсем не тоже самое, что планируемый срок сдачи дома. Между этими сроками может пройти достаточно много времени.
Более того, застройщик может на вполне законных оснований отодвинуть и срок сдачи квартиры, не неся за этого ответственности. Для этого некоторые Застройщики, понимая, что не успевают построить в срок, предлагают покупателю добровольно заключить к Договору долевого участия дополнительное соглашение о продлении сроков передачи. Подписывать такое дополнительное соглашение совсем необязательно. Дольщик имеет на это полное право. Не стоит поддаваться такой провокации.
Внесение изменений в проектную декларацию
Застройщик может вносить изменения в проект уже после покупки и оплаты квартиры покупателем. В таком случае это изначально прописывается в Договоре долевого участия. Если дольщик подписал документ на таких условиях, то ничего поделать практически не может, кроме как попытаться расторгнуть сделку. Так, закон допускает возможность расторжения Договора долевого участия в судебном порядке, если Застройщик значительно изменил проектную документацию, например, сильно уменьшил площадь жилья.
Попытка преждевременной передачи квартиры
Еще один трюк, на который может пойти недобросовестный застройщик. Он может пригласить дольщика в еще неготовый к сдаче дом, чтобы показать уже вполне презентабельную квартиру, после чего предложит подписать Передаточный акт. Этим застройщик пытается избежать неустойки за просрочку.
Это незаконно, и передавать квартиру можно лишь после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик же, в ответ на такое предложение, вправе попросить предъявить соответствующее разрешение.
Помимо перечисленных ситуаций дольщик может столкнуться еще с рядом проблем: от навязываемых дополнительных платежей до неприемлемого качества строительных работ. При этом, нужно понимать, что застройщик готов защищать себя юридически, и без помощи юриста отстоять свои права будет крайне нелегко. Впрочем, далеко не все застройщики пытаются ввести покупателя в заблуждение, да и перечисленные риски не являются основными для покупателя. Главным риском, с которым все остальные даже рядом не стоят, является риск недостроя.
Банкротство застройщика
Если приобретение жилья в строящемся доме происходит, как это и положено, по договору долевого участия, покупателю можно не беспокоиться по поводу передачи прав собственности. Единственное, о чем дольщику можно переживать по настоящему, это приостановка строительства на неопределенный срок.
Когда застройщик не может платить по счетам, он вынужден заморозить строительство, а затем может и вовсе объявить себя банкротом. Что делать дольщику в такой ситуации — тема для отдельной статьи. Понятно, что легко ему не будет, поскольку фонд защиты прав дольщиков и применение эскроу-счетов, хоть и значительно снижают риски инвестиции, но не устраняют их полностью.
Перспективы возвращения вложенных средств порой весьма туманны, и в ряде случае лучше будет подать требование о передаче квартиры, чем вернуть деньги.
Но коль скоро в этой статье мы говорим, как купить квартиру в новостройке без риска, остановимся, на оценке последнего еще до этапа сделки.
Главное, что нужно сделать потенциальному покупателю, это тщательно проверить строительную компанию по соответствующим базам Минстроя. В них можно получить информацию обо всех застройщиках жилья и проверить, не числится ли желаемая новостройка в числе проблемных объектов.
Важно учесть и масштаб деятельности застройщика. Понятно, что безопаснее иметь дело с крупными игроками федерального уровня, чем с небольшими компаниями, как минимум по двум причинам:
Кроме того, понятно, что важно учитывать и этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск того, что инвестиция в новую квартиру окажется провалом. Хотя стоимость квартиры в таких домах обычно выше, поэтому покупатель по сути доплачивает за снижение риска из своего кармана.
Присматриваете квартиру в Кемерово? Перед подписанием бумаг не лишним будет проконсультироваться с опытным юристом. Подскажем как купить квартиру в новостройки с наименьшим риском и окажем поддержку на всех этапах сделки
Узнайте подробнее о наших услугах из коммерческого предложения