Наши победы

Наказуемая просрочка

Проблема качества и сроков


Участие в долевом строительстве, пожалуй, один из самых популярных вариантов приобретения нового жилья. При этом скорее исключением из правила является ситуация, когда в процессе и по итогам строительства к застройщику не имеется никаких претензий, а жилье передается покупателю в согласованные сроки. Гораздо чаще можно наблюдать, когда объект передается с недостатками, а сроки передачи такого объекта не имеют ничего общего с теми, о которых изначально была договоренность с застройщиком.


Надо понимать, что законодательство о долевом участии предусматривает достаточно серьезную ответственность за нарушения сроков передачи объекта. В случае, если в качестве покупателя квартиры выступает гражданин, застройщик обязан выплатить пеню в размере двойной ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.


Несвоевременная передача объекта и спорные вопросы


В нашем случае ситуация была классической. Застройщик (ООО «СДС-Строй») передал объект с более чем годичной просрочкой. Этим были вызваны обоснованные требования о взыскании компенсации. Особенностью спора выступило то, что с требованием о взыскании компенсации обратилось уже юридическое лицо, к которому право требовать неустойку перешло от гражданина-участника долевого строительства на основании договора уступки права требования.


После предъявления иска перед судом стояло сразу два любопытных правовых вопроса:


  • Подлежит ли применению двойная ставка рефинансирования при расчете неустойки;
  • Нужно ли регистрировать договор уступки, если он касается лишь прав на неустойку, но не затрагивает права на саму недвижимость?

В судебном заседании доводы застройщика сводились к тому, что неустойка по двойной ставке рефинансирования рассчитываться не должна, т.к. истцом выступает уже не гражданин, а организация. Кроме того, по логике СДС, договор уступки права требования в принципе не наделяет организацию правом на иск, поскольку он не прошел процедуру государственной регистрации и является незаключенным.


Доказывая же применимость двойной ставки рефинансирования, мы указывали, что ключевое значение имеет то, кто же выступал в качестве участника долевого строительства. В ситуации, когда таким участником выступало физическое лицо, то двойная ставка для расчета неустойки будет применяться в любом случае. Государственная регистрация же договора уступки права требования неустойки исключается, поскольку такая уступка не влечет каких-либо обременений на объект долевого строительства и не связана с переходом прав на него.


Решение суда и «наказание» для застройщика


По итогам спора суд согласился с доводами Истца о том, что неустойка в любом случае взыскивается в двойном размере. Для этого важно лишь то, чтобы самим участником долевого строительства выступал гражданин, пусть даже он и уступит свои права на неустойку в дальнейшем кому-то другому. Также были отклонены многочисленные ходатайства СДС в виде прекращения производства по делу, привлечения третьих лиц и т.п., очевидно направленные на затягивание процесса. Взыскание неустойки обеспечит достижение целей наказания застройщика, что указал суд, удовлетворяя исковые требования.


Антон Кузьмин, партнер компании «ЮрИнвест»:

Определенная сложность заключалась в том, чтобы объяснить суду, почему же неустойка должна взыскиваться в двойном размере, тогда как в качестве истца выступала коммерческая организация. Казалось бы, законодатель предусмотрел возможность получения двойной неустойки только для граждан как для наиболее уязвимой стороны долевого участия в строительстве. Тем не менее, с нашей позицией о правомерности применения двойной ставки для расчета неустойки суд полностью согласился. Утверждения ответчика о незаключенности договора уступки также обоснованно отклонены ввиду отсутствия связи между переходом права на неустойку и возникновением каких-либо прав в отношении объекта долевого участия.
← Назад к списку победСредняя оценка: 4  Всего проголосовавших: 4